关于江西省住宅专项维修资金应急使用规定的变化及执行注意事项

关于江西省住宅专项维修资金应急使用规定的变化及执行注意事项
　　江西省于2025年11月修正了《江西省物业管理条例》，其中第六十八条对住宅专项维修资金的应急使用作出了新的规定。与此前2014年发布的《关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》相比，新《条例》在多个方面进行了重要调整，法律效力和执行程序均发生了显著变化。以下将详细阐述这些变化，并说明在执行过程中各相关方需重点关注的事项。
一、新旧规定的主要变化
　　1.法律效力层级提升
　　原《通知》属于由房地产主管部门发布的规范性文件。
　　新《条例》是经省人大常委会通过的地方性法规。这意味着关于应急维修资金使用的规定具有了更高的法律权威和强制力，是当前必须遵循的最高地方性法律依据。在执行中，若两者有不一致之处，应以新《条例》的规定为准。
　　2.应急情形表述更加精炼并增设兜底条款
　　原《通知》列举了六类具体紧急情况，包括电梯、二次供水、消防、屋顶外墙渗漏、外墙脱落以及其他严重危及房屋安全的情况，规定较为细致。
　　新《条例》将紧急情况概括为四类：（一）电梯、水泵故障影响正常使用；（二）消防设施损坏，经消防救援机构出具整改通知书；（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏，经有资质的鉴定机构出具证明；（四）其他影响房屋使用和安全的紧急情况。
　　变化核心：虽然核心的电梯、消防、外墙屋顶问题得以保留，但新《条例》的表述更为概括。最关键的是新增了“其他影响房屋使用和安全的紧急情况”这一兜底条款，赋予了物业所在地房地产主管部门在面临新型或未明确列出的紧急状况时，进行认定和处理的灵活性。
　　3.启动程序由“审批制”转向“备案制”
　　原《通知》程序：由物业服务企业、业委会或业主提出使用申请，经社区居委会或主管部门核实，报市、县房地产主管部门审查，主管部门在2个工作日内作出是否同意的决定。这是一个典型的事前行政审批流程。
　　新《条例》程序：发生紧急情况，物业服务企业应立即采取应急措施、制定方案并向业主大会或业委会报告。随后，由业主大会或业主委员会将有关材料报物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门备案。这标志着程序重心从行政前置批准，转向了业主自治组织主动报告、主管部门事后监督的备案管理模式。
　　4.认定主体更加明确和专业
　　原《通知》中，多项情形的认定需要“所在地房地产主管部门或其指定的机构”核实出具意见。
　　新《条例》对此作了更清晰的职权划分：
　　消防设施问题，明确由消防救援机构出具整改通知书。
　　外墙脱落、屋顶渗漏等房屋安全问题，明确需有资质的鉴定机构出具证明。
　　变化意义：强调了专业机构出具意见的权威性，减少了行政主管部门在技术认定上的自由裁量空间，使认定结果更具公信力和专业性。
　　5.资金审价成为强制性法定环节
　　原《通知》规定，维修工程所需资金在一定金额以上的才需审价，具体金额由各地规定。
　　新《条例》明确规定，应急维修费用需“经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支”。
　　变化意义：取消了金额门槛，使审价成为所有应急维修项目支付前的必备法律程序。这极大加强了对维修资金使用的财务监督，是防止资金滥用、确保资金安全的重要制度保障。
　　6.代修主体更加集中
　　原《通知》规定，在相关方推诿时，可由房地产主管部门组织代修，也可由其与街道办事处、乡镇人民政府协商后由街道或乡镇组织代修。
　　新《条例》简化并明确为“物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门可以组织代为维修”。
　　变化意义：明确了房地产主管部门作为组织应急代修的最终责任主体，强化了其行业监管和兜底保障的职责，避免了因多头管理可能产生的责任不清问题。
二、执行过程中的关键注意事项
　　为确保新《条例》顺利实施，保障应急维修机制高效、规范运行，各相关方必须明确自身职责：
　　（一）对物业服务企业的要求
　　1.首要履行应急处置义务：发生紧急情况时，必须立即采取有效措施，防止危害扩大，这是法律赋予的首要责任。
　　2.严格执行报告制度：在应急处置的同时或之后，必须立即制定维修、更新方案，并向业主大会或者业主委员会报告，不得延误或隐瞒。
　　3.做好配合与衔接工作：应主动协助业主委员会准备需备案的材料，特别是联系、配合消防救援机构或房屋安全鉴定机构进行专业检测并获取相关法律文书。
（二）对业主大会、业主委员会的要求
　　1.认清主体地位转变：新《条例》下，业主大会或业委会是应急维修资金使用的法定启动和报送主体，责任重大。必须从“被动等待审批”转为“主动履行职责”。
　　2.依法完成备案程序：在接到物业服务企业报告并核实情况后，应依法将应急情况证明材料、维修方案等材料，报送至物业所在地的市、县（区）房地产主管部门备案。
　　3.严格履行审价程序：必须在拨付维修资金前，委托具有相应资质的中介机构对工程费用进行审价，并将审价报告作为资金结算的核心依据，切实维护全体业主的财产权益。
（三）对市、县（区）房地产主管部门的要求
　　1.实现角色与工作方式转变：工作重心应从“事前审批”转向“事中事后监管”。接到备案后，应重点审查材料的合法性、完整性，并对维修工程的实施、验收及资金使用情况进行监督。
　　2.切实履行兜底代修职责：当出现业主组织失灵、物业服务企业推诿，导致应急维修无法进行时，应果断依法启动组织代修程序，保障公共安全和业主基本生活。
　　3.尽快完善配套实施细则：应依据新《条例》，及时修订或制定本地区关于应急维修资金使用的具体操作流程、备案材料清单、审价机构选取办法、验收标准等配套文件，确保法律条款落地可行。
（四）对其他相关方的要求
　　专业机构（鉴定、审价机构）：应恪守职业道德，依法依规出具真实、客观、专业的鉴定报告和审价报告，并对其承担法律责任。
　　街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会：在新《条例》框架下，其角色更多体现在对业主自治的指导和协助上，尤其在未成立业委会的小区，社区居委会的核实、协调作用依然重要。
三、总结
　　《江西省物业管理条例》第六十八条的修正，是对住宅专项维修资金应急使用制度的一次重要法治化升级。它通过提高立法层级、优化启动程序、强化专业监督、明确各方责任，构建了一个更高效、更透明、更安全的应急维修资金使用机制。
　　当前的核心执行逻辑已清晰界定为：物业服务企业负责“应急报告”，业主组织（业委会）负责“审核备案”，专业机构负责“技术认定与费用审价”，房地产主管部门负责“监督与兜底”。
　　建议各县（市、区）房地产主管部门、物业服务企业、业主委员会及相关组织迅速组织学习新《条例》，准确理解其精神实质和具体规定，并据此调整和完善各自的工作流程，加强协作，共同确保在房屋使用安全受到威胁时，能够依法、快速、合理地启用“住宅养老金”，切实保障人民群众的生命财产安全和居住权益。